Техническая эксплуатация зданий
- Главная цель технического обслуживания здания – обеспечить безопасность и комфортность
- Классификация зданий по функциональному назначению
- Здание как техническая система
- Классификация зданий по объемно-планировочным решениям
- Основные нормативные требования к безопасности и комфортности зданий
- Инженерные системы (внутридомовые сети и оборудование) зданий
- Перечень государственных контролирующих органов, проверяющих техническое состояние объектов недвижимости
- Основа технической эксплуатации – создание системы технического содержания
- Различают три основных метода обслуживания зданий. Содержание, характеристики, сравнение методов
- Различают плановое и внеплановое техническое обслуживание и ремонт
- Инструменты системы технического содержания - программы технического обслуживания
- Осмотры. Понятия, характеристики, организация проведения – планирование, исполнение, сдача работ
- Методики проведения осмотров. Маршрутные карты осмотров отдельных элементов зданий
- Документальное оформление осмотров
- Программа планово-предупредительных ремонтов и технического обслуживания (ППР ТО). Понятия, характеристики, организация проведения – планирование, исполнение, сдача работ
- Документальное оформление ППР и ТО
- Внеплановое техническое обслуживание
- Аварийно-техническое обслуживание
- Организация работы диспетчерской службы и аварийной бригады
- Предельные сроки устранения аварий
- Документальное оформление аварийных заявок
- Оперативное неплановое обслуживание
- Заявочный сервис. Организация отдельных бизнес-процессов
- Практикум «Определение методов технического обслуживания зданий на основе статистики оперативных заявок»
- Документальное оформление заявочного сервиса
- Сезонное техническое обслуживание. Виды и состав работ.
- Документальное оформление сезонного технического обслуживания
- Текущий и капитальный ремонты
- Несменяемые и сменяемые объекты здания
- Анализ фактического срока эксплуатации и срока эффективной эксплуатации (нормативный межремонтный срок) конструктивных элементов и инженерных систем здания
- Основной критерий отнесения ремонта к текущему или капитальному - физический износ
- Практикум. Расчет физического износа отдельных элементов и здания
- Оптимизация работ по текущему ремонту
- Источники финансирования проведения текущего ремонта зданий
- Организационно-распорядительные и внутренние нормативные документы управляющей/эксплуатирующей организации по техническому обслуживанию
- Пример разработки внутреннего Регламента по организации планирования, техническому обслуживанию и ремонту
- Пример разработки Инструкции по эксплуатации конструктивных элементов и оборудования здания
|
Ценообразование при управлении недвижимостью
- Основные термины
- Базовые нормативные требования при установлении экономически обоснованного размера платы за содержание помещений в МКД, апартаментах и коттеджных поселках
- Методы формирования себестоимости при управлении недвижимостью
- Нормативный метод. Нормы труда, нормы времени, укрупненные нормы. Список основных нормативных документов
Практикум : Проведение хронометража операций. Нормирование отдельных операций
- Содержание и примеры применения метода экспертных оценок
- Стандартизация процесса ценообразования в организации
- Разработка методики ценообразования при управлении недвижимостью
- Определение плана управления и производственной программы
- Определение перечня необходимых работ и услуг, связанных с управлением, содержанием и ремонтом недвижимости
Практикум : Составление технологических карт
- Определение трудозатрат, затрат на управление, затрат на материалы, инвентарь, средства охраны труда
- Особенности обоснования нормативной себестоимости текущего ремонта МКД
Практикум : Составление калькуляции цены дополнительных услуг
- Возможности оптимизации затрат при управлении, техническом обслуживании недвижимости
|
Разработка концепции и практика реализации объектов офисной недвижимости
- Офисные центры (ОЦ)
- Исследование рынка. Анализ конкурентной среды. Текущая ситуация на рынке и тенденции на будущее
- Создание уникальной идеи. Отстройка от конкурентов
- Специфика архитектурных решений
- Систематизация типов офисных центров (технические спецификации)
- Формирование базовой ставки аренды
- Написание концепции продвижения объекта. Поиск сбалансированного портфеля арендаторов
- Принципы наполнения офисных площадей, эффективное взаимодействие с арендаторами
- Методы поиска арендаторов на текущем рынке
- Документальное сопровождение процессов - правоустанавливающие документы, виды договоров аренды, предварительный договор
- Выстраивание эффективных отношений между всеми сторонами процесса (инвестор, девелопер, продавец, управляющая организация)
- Стадия подписания договора. Выполнение обязательств. Юридическое сопровождение взаимодействия с арендаторами в процессе эксплуатации объекта
- Методика определения размера арендной платы
- Услуги для арендаторов офисных помещений
- Услуги для посетителей: обязательные и дополнительные
- Мультифункциональные Комплексы (МФК)
- Понятие и классификация МФК
- Создание уникальной идеи МФК, поиск оптимальной комбинации функций
- Архитектурный концепт
- Специфика наполнения
- Современные тенденции формирования МФК
|
Арендные отношения
- Основные коммерческие условия договора аренды : структура арендной платы: базовая арендная плата; эксплуатационные расходы; коммунальные платежи; НДС; индексация арендной платы; методика измерения площадей: стандарты измерения (БОМА; БТИ); «эффективность» помещений: полезная и арендуемая площадь; коэффициент потерь; работа с арендаторами-должниками; состояние помещений: особенности аренды помещений в черновой готовности; Акт доступа и Акт приема помещений; арендные каникулы; компенсация отделочных работ; обеспечение исполнения обязательств по договору (страховой депозит; банковская гарантия; корпоративная гарантия материнской компании): понятие «неисправленного нарушения»: алгоритм взаимодействия с арендаторами; условия расторжения договора аренды
- структура платежей по договору: страховой депозит; регулярные платежи
- Предварительный договор: особенности, структура. Обеспечительный платеж. Режим выплаты обеспечительных платежей до получения Свидетельства о праве собственности
- Управление арендными отношениями (Торговые центры, офисные центры)
- Стратегия взаимодействия с арендаторами в кризис: финансовый анализ сценариев и вариантов взаимодействия
- Рыночные стратегии продления/перезаключения договоров аренды
- Стратегия заполнения высвобождающихся площадей
- Продажа площадей в Бизнес-центрах и Торговых центрах
- Продажа в сравнении с арендой: недостатки и преимущества
- Профиль покупателя: «под собственные нужды» и «под арендный бизнес»
- Структура договора купли продажи / предварительного договора купли-продажи
- Основные коммерческие условия продажи. Стратегия ценообразования на этапе строительства/после ввода в эксплуатацию. Регистрация сделки и возмещение НДС
- Покупка помещений: основные особенности
|
|
