БИЗНЕС-МОДЕЛЬ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ ЖКХ
- Организационная структура управляющей организации. Модели управляющей организации: плюсы и минусы
- Аудит деятельности предыдущей компании, предыдущего директора
- Правила и возможности выхода на рынок управления МКД. Регламент вхождения на объект
- Способы управления многоквартирными домами. Разработка наиболее эффективной модели взаимоотношений: Управляющая организация, ТСЖ, НКО, РСО, Исполнители услуг.
- Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами. Наиболее частые правонарушения в части риска аннулирования и возможность их предотвращения. Возможности оспаривания административных штрафов
- Раскрытие информации по управлению МКД управляющими организациями и
- Работа с обращениями граждан. Кому и какую информацию давать и не давать. В какие сроки. Регламент
- Регламент проведения общего собрания: PR-акции; обход собственников; информационные кейсы, уведомление собственников, подготовка документации, очное и заочное, очно-заочное голосование, уведомление о решении. Требования Минстроя РФ по документам о проведении собрания.
- Передача объектов в управление. Различные процедуры передачи от: ТСЖ/УО, застройщика, органов местного самоуправления/государственной власти Получение и восстановление технической документации: что работает, а что нет. Ошибки, которые приводят к критическим последствиям в дальнейшем.
- Общее имущество собственников МКД: состав, характеристики, проблемные моменты. Участие в содержании общего имущества собственников нежилых помещений, как заставить муниципалитет выполнять свои обязанности. Паркинги-изменение правового статуса, оформление и порядок участия в СОИ.
- Коммерческое использование общего имущества МКД: варианты, правила голосования и включения в договор, устав, протокол общего собрания. Оформление договора использования общего имущества: как назвать договор, основные стороны, предмет, содержание и стоимость.
- Проблемное поле объекта управления – земельный участок многоквартирного дома – откуда он взялся, как определить его границы. Если мы оформляем земельных участок в собственность собственников многоквартирного дома, что мы получаем и что мы теряем. Порядок использования земельного участка, строительство на земельном участке. Извлечение доходов
- Проблемное поле объекта управления – внутридомовые и внешние инженерные сети. Что делать если нас заставляют принимать бесхозные сети, если перед нами есть частный собственник сетей. Как и кому платить, с кем заключать договоры и по каким тарифам. Что делать если внешние сети и оборудование строил застройщик – принимать ли их
- Договор управления. Содержание договора управления: как писать, что включить, чтобы минимизировать риски в дальнейшем. Организация работы по заключению договоров управления с собственниками, с учетом изменений в ЖК РФ. Пошаговый регламент работы. Расторжение договора управления по инициативе собственников – как не стать заложником собственной недальновидности
- Качество услуг и контроль за ним. Органы контроля и отношения с ними: проведение проверок, привлечение к ответственности, обжалование постановлений. Подписание актов по СОИ МКД. Условия и порядок произведения перерасчетов за некачественное выполнение работ и услуг по СОИ и КУ в МКД
- Долги за ЖКУ. Причины появления. Методы работы с кластерами должников. Порядок ограничения и приостановления предоставления коммунальных услуг. Неизбежное исполнение как система
- Затопления, пожары. Риски взыскания ущерба (и увеличения суммы по нему) и их предупреждение. Аварийная ситуация: регламент работ. Выяснение причин, последствий, составить акт, провести экспертизу. Претензионная и судебная деятельность по деликтам – вопросы тактики
ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ: «РАСЧЕТ ТАРИФА НА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МКД»
- Понятия, используемые в настоящем практикуме
- Правовой базис установления платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее по тексту – тариф). Обязательные для исполнения нормативы
- Обязательное требование законодательства - наличие Методики для расчета
- Как правильно выбрать калькуляционную единицу для формирования тарифа
- Тариф, из каких составляющих статей он складывается
- Из каких документов определяются базовые данные для формирования тарифа
- Установление оптимального расчетного периода тарифного регулирования
- Дифференциация потребностей в финансовых средствах в зависимости от характеристик и свойств жилых зданий
- Проблемное поле – отсутствие единых разработанных методов расчета для формирования тарифа
- Перечень нормативных документов и суть рекомендаций, содержащихся в них по экономическому обоснованию тарифа
- Особенность применяемого метода учета затрат в рассматриваемой Методике расчетов
- Содержание Методики расчетов
- Особенности сбора информации о многоквартирном доме для формирования перечня исходных данных, применяемых при расчете тарифа
- Какие особенности нужно учитывать при определении перечня состава и периодичности оказываемых услуг и выполняемых работ
- Основные и дополнительные виды работ и услуг
- Нормативные стандарты качества по управлению, содержанию и техническому обслуживанию
- Существующие технические особенности многоквартирного дома и их влияние на стандарт эксплуатации. Базовый стандарт эксплуатации как базис при расчете тарифа
- Практическое планирование работ по содержанию и техническому обслуживанию - программа плановых работ технического обслуживания (ППР ТО)
- Общие принципы нормирования затрат. Особенности применения норм времени, норм труда, укрупненных норм обслуживания
- Перечень сборников нормативных затрат
- Классификация затрат, включаемых в полную себестоимость услуг
- Перечень калькуляционных статей, их характеристика и содержание
- Особенности включения затрат в себестоимость услуг по управлению
- Основные функции управления
- Состав расходов по управлению
- Особенности включения затрат в себестоимость услуг по эксплуатации и техническому обслуживанию
- Состав расходов по эксплуатации и техническому обслуживанию
- Варианты обоснования себестоимости текущего ремонта
- Составление сводной таблицы полной себестоимости работ и услуг
- Особенность составления калькуляции полной себестоимости услуг по произвольной форме
- Особенность составления калькуляции полной себестоимости услуг по форме 6-Ж
- Составление сводной сметы расходов и доходов управляющей организации
- Расчет тарифа. Применяемые в расчетах формулы
ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ ПРИ УПРАВЛЕНИИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
- Содержание разделов Программы
- Основные термины. Базовые нормативные требования при установлении экономически обоснованного размера платы за содержание помещений в МКД, апартаментах и коттеджных поселках
- Методы формирования себестоимости при управлении недвижимостью. Нормативный метод. Нормы труда, нормы времени, укрупненные нормы. Список основных нормативных документов
Практикум : Проведение хронометража операций. Нормирование отдельных операций
- Содержание и примеры применения метода экспертных оценок
- Стандартизация процесса ценообразования в организации. Разработка методики ценообразования при управлении недвижимостью. Определение плана управления и производственной программы. Определение перечня необходимых работ и услуг, связанных с управлением, содержанием и ремонтом недвижимости
Практикум : Составление технологических карт
- Определение трудозатрат, затрат на управление, затрат на материалы, инвентарь, средства охраны труда
- Особенности обоснования нормативной себестоимости текущего ремонта
Практикум : Составление калькуляции цены дополнительных услуг
- Возможности оптимизации затрат при управлении, техническом обслуживании недвижимости
|
