ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ. ПЕРЕДАЧА ОБЪЕКТА В УПРАВЛЕНИЕ
- Общее имущество собственников МКД: состав, характеристики, проблемные моменты. Участие в содержании общего имущества собственников нежилых помещений, как заставить муниципалитет выполнять свои обязанности. Паркинги: изменение правового статуса, оформление и порядок участия в СОИ
- Коммерческое использование общего имущества МКД: варианты, правила голосования и включения в договор, устав, протокол общего собрания. Оформление договора использования общего имущества: как назвать договор, основные стороны, предмет, содержание и стоимость
- Проблемное поле объекта управления – земельный участок многоквартирного дома – откуда он взялся, как определить его границы. Если мы оформляем земельных участок в собственность собственников многоквартирного дома, что мы получаем и что мы теряем. Порядок использования земельного участка, строительство на земельном участке. Извлечение доходов
- Проблемное поле объекта управления – внутридомовые и внешние инженерные сети. Что делать, если нас заставляют принимать бесхозные сети, если перед нами есть частный собственник сетей. Как и кому платить, с кем заключать договоры и по каким тарифам. Что делать, если внешние сети и оборудование строил застройщик – принимать ли их
- Регламент проведения общего собрания: PR-акции, обход собственников, информационные кейсы, уведомление собственников, подготовка документации, очное, заочное, очно-заочное голосование, уведомление о решении. Требования Минстроя РФ по документам о проведении собрания
- Совет многоквартирного дома. Порядок создания. Компетенция
- Передача объектов в управление. Различные процедуры передачи от: ТСЖ/УО, застройщика, органов местного самоуправления/государственной власти. Получение и восстановление технической документации: что работает, а что нет. Ошибки, которые приводят к критическим последствиям в дальнейшем
- Договор управления. Содержание договора управления: как писать, что включить, чтобы минимизировать риски в дальнейшем. Организация работы по заключению договоров управления с собственниками с учетом изменений в ЖК РФ. Пошаговый регламент работы. Расторжение договора управления по инициативе собственников – как не стать заложником собственной недальновидности
БИЗНЕС-МОДЕЛЬ УК. СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА. ТЕКУЩИЙ И КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТЫ. РАБОТА С ДОЛЖНИКАМИ
- Способы управления многоквартирными домами. Разработка наиболее эффективной модели взаимоотношений: Управляющая организация, ТСЖ, НКО, РСО, исполнители услуг
- Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами. Наиболее частые правонарушения в части риска аннулирования и возможность их предотвращения. Возможности оспаривания административных штрафов
- Аудит деятельности предыдущей компании, предыдущего директора
- Организационная структура управляющей организации. Модели управляющей организации: плюсы и минусы
- Работы и услуги: периодические и разовые (перечень, необходимый минимум). «Аутсорсинг», «аутстаффинг», «хозспособ» – баланс интересов и рисков. Отбор исполнителей
- Договоры оказания услуг, подряда: верное определение и описательная часть в предмете договора. Балансы прав/обязанностей/ответственности. Технологические карты. Описание ключевых процедур во взаимоотношениях сторон. Как распределить ответственность по договору, сформулировать ее и применить, сформировать партнерское, а не конкурентное поле и заплатить меньше и без суда
- Новый порядок по вывозу мусора. Возможные проблемы и пути их решения
- Качество услуг и контроль за ним. Органы контроля и отношения с ними: проведение проверок, привлечение к ответственности, обжалование постановлений. Подписание актов по СОИ МКД. Условия и порядок произведения перерасчетов за некачественное выполнение работ и услуг по СОИ и КУ в МКД
- Раскрытие информации по управлению МКД управляющими организациями
- Работа с обращениями граждан. Кому и какую информацию давать и не давать. В какие сроки. Регламент
- Долги за ЖКУ. Причины появления. Методы работы с кластерами должников. Порядок ограничения и приостановления предоставления коммунальных услуг. Неизбежное исполнение, как система
ВЗАИМООТНОШЕНИЯ С РСО. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ
- Схемы договорных отношений. Расчеты с РСО, другие условия договора, требующие пристального внимания
- Коммуникация и взаимодействие с РСО на преддоговорной и договорной стадии. Важные моменты, на которые необходимо обратить внимание в договорах энергоснабжения. Позиции, которые необходимо отстаивать. Судебная практика по учету ресурсов в пользу УО
- Организация предоставления коммунальных услуг. Схемы договорных отношений с учетом изменений в Жилищный кодекс РФ и Правил предоставления коммунальных услуг. Прямые договоры между потребителями и ресурсоснабжающими организациями
- Приборы учета: расчет оплаты в случае их присутствия/отсутствия
- Разъяснения о применении тарифов для расчета размера платы за холодную воду, горячую воду, водоотведение, электрическую энергию, газ, тепловую энергию
- Порядок установления нормативов потребления коммунальных услуг (306 ПП РФ)
- Применение повышающих коэффициентов к нормативам потребления коммунальных услуг
- Последствия исключения затрат на ОДН из платы за коммунальные услуги и включение их в состав платы за содержание общего имущества
- Применение штрафных санкций к УО и РСО в пользу потребителей за предоставление услуг ненадлежащего качества или перерывы сверх установленного срока в предоставлении этих услуг. Ответственность УО и РСО за ошибки в начислении платы за коммунальные услуги
- Затопления, пожары. Риски взыскания ущерба (и увеличения суммы по нему) и их предупреждение. Аварийная ситуация: регламент работ. Выяснение причин, последствий, составить акт, провести экспертизу. Претензионная и судебная деятельность по деликтам – вопросы тактики
ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЛУАТАЦИЯ
- Классификация зданий по функциональному назначению, по объемно-планировочным решениям. Основные нормативные требования к безопасности и комфортности зданий. Инженерные системы (внутридомовые сети и оборудование) зданий. Перечень государственных контролирующих органов, проверяющих техническое состояние объектов недвижимости
- Основа технической эксплуатации – создание системы технического содержания. Три основных метода обслуживания зданий. Содержание, характеристики, сравнение методов. Плановое и внеплановое техническое обслуживание, ремонт. Инструменты системы технического содержания - программы технического обслуживания
- Осмотры. Понятия, характеристики, организация проведения: планирование, исполнение, сдача работ. Методики проведения осмотров. Маршрутные карты осмотров отдельных элементов зданий. Документальное оформление осмотров
- Программа планово-предупредительных ремонтов и технического обслуживания (ППР ТО). Понятия, характеристики, организация проведения: планирование, исполнение, сдача работ. Документальное оформление ППР и ТО. Внеплановое техническое обслуживание
- Аварийно-техническое обслуживание. Организация работы диспетчерской службы и аварийной бригады. Предельные сроки устранения аварий. Документальное оформление аварийных заявок. Оперативное неплановое обслуживание
- Заявочный сервис. Организация отдельных бизнес-процессов. Документальное оформление заявочного сервиса
Практикум : Определение методов технического обслуживания зданий на основе статистики оперативных заявок
- Сезонное техническое обслуживание. Виды и состав работ. Документальное оформление сезонного технического обслуживания
- Текущий и капитальный ремонты. Несменяемые и сменяемые объекты здания. Анализ фактического срока эксплуатации и срока эффективной эксплуатации (нормативный межремонтный срок) конструктивных элементов и инженерных систем здания. Основной критерий отнесения ремонта к текущему или капитальному - физический износ
Практикум : Расчет физического износа отдельных элементов и здания
- Оптимизация работ по текущему ремонту. Источники финансирования проведения текущего ремонта зданий
- Организационно-распорядительные и внутренние нормативные документы управляющей/эксплуатирующей организации по техническому обслуживанию. Пример разработки внутреннего Регламента по организации планирования, техническому обслуживанию и ремонту. Пример разработки Инструкции по эксплуатации конструктивных элементов и оборудования здания
ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ ПРИ УПРАВЛЕНИИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
- Основные термины. Базовые нормативные требования при установлении экономически обоснованного размера платы за содержание помещений в МКД, апартаментах и коттеджных поселках
- Методы формирования себестоимости при управлении недвижимостью. Нормативный метод. Нормы труда, нормы времени, укрупненные нормы. Список основных нормативных документов
Практикум : Проведение хронометража операций. Нормирование отдельных операций
- Содержание и примеры применения метода экспертных оценок
- Стандартизация процесса ценообразования в организации. Разработка методики ценообразования при управлении недвижимостью. Определение плана управления и производственной программы. Определение перечня необходимых работ и услуг, связанных с управлением, содержанием и ремонтом недвижимости
Практикум : Составление технологических карт
- Определение трудозатрат, затрат на управление, затрат на материалы, инвентарь, средства охраны труда
- Особенности обоснования нормативной себестоимости текущего ремонта
Практикум : Составление калькуляции цены дополнительных услуг
- Возможности оптимизации затрат при управлении, техническом обслуживании недвижимости
РАСЧЕТ ТАРИФА НА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МКД
- Основные требования законодательства к установлению платы за управление и содержание общего имущества в МКД. Выбор методики. Стандартизация процесса расчета. Методы получения исходных данных
- Расчеты затрат по статьям калькуляции. Составление сводной сметы. Расчет тарифа
|
